16721424892_9574fa217b_oPar Jérôme HAVET : le gouvernement flamand a déposé un projet de décret devant le Parlement Flamand visant à réformer la fiscalité des acquisitions immobilières au Nord du Pays. Exit le taux réduit sur les habitations modestes qui avait perdu beaucoup de son sens pour le remplacer par un taux de 7%, parfois réduit à 6%, voire 1%. Explications.

Il existe en Belgique un régime fiscal avantageux destiné à la vente d’immeubles dits « modestes ». Ce régime permet de vendre ces immeubles à un taux réduit en droits d’enregistrement et met aussi les personnes qui achètent un bien modeste en mesure de faire d’importantes économies. Il subsiste encore dans toutes les régions, mais il est en voie de réformation un peu partout.

En effet, les droits d’enregistrement qui s’élèvent à 12,5% du prix de vente en Région wallonne ainsi qu’en région de Bruxelles-Capitale et à 10% en Région flamande, sont réduits de moitié lorsque ce régime est applicable.

Ce régime peut être appliqué lorsque le bien est porteur d’un revenu cadastral très faible. Il créé donc des inégalités manifestes entre certains immeubles anciens qui ont un revenu cadastral très faible et les immeubles récents dont le revenu cadastral est nettement plus élevé.

Il est à noter que l’administration fiscale a décidé récemment de renforcer les contrôles et de redresser le revenu cadastral des immeubles anciens qui ont fait l’objet de rénovations et dont le revenu cadastral ne correspond plus à la réalité.

La régionalisation de cette matière à partir de 2015 a créé une vague de réformes dans les 3 régions. Les régions ont supprimé ou adapté le bonus logement à l’impôt des personnes physiques et ont également mis en place des réformes qui touchent les acquisitions immobilières proprement dites par une modification de la fiscalité des droits d’enregistrement.

Bruxelles a ainsi compensé la suppression du bonus logement par un abattement des droits d’enregistrement tandis que la Flandre a limité ce bonus et que la Wallonie l’a remplacé par le « chèque-habitat ».

La réforme n’a jusqu’ici pas été très favorable pour les propriétaires mais, la Flandre a décidé d’aller plus loin et de supprimer le taux réduit qui s’applique aux ventes d’immeubles modestes ainsi que l’ensemble des abattement spécifiques dont pouvaient bénéficier les primo-acquéreurs de biens immobiliers (abattement ordinaire de 15.000 EUR et abattement de « rénovation »).

Ces avantages sont remplacés par un taux réduit unique de 7% sur les acquisitions de bien immobiliers destinés à devenir l’habitation principale des acquéreurs. L’application de ce taux est soumise à plusieurs conditions cumulatives. L’opération doit viser l’acquisition pure et simple par une ou plusieurs personnes de l’entièreté d’une habitation située sur le sol de la Région flamande, dans le but d’y établir sa résidence principale.

Le régime s’applique d’abord à l’acquisition d’habitations, c’est-à-dire des immeubles qui doivent servir principalement et soit immédiatement, soit après des réparations normales à l’habitation d’une ou plusieurs personnes. Peuvent également bénéficier du régime les dépendances acquises en même temps que l’habitation elle-même. Les terrains à bâtir sont donc naturellement exclus.

Le gouvernement flamand entend exclure par le terme principalement, les immeubles dont la fonction d’habitation est subordonnée à l’exercice d’une activité commerciale ou d’une profession libérale par exemple. En cas d’acquisition d’un tel immeuble, le projet de loi admet qu’une ventilation entre la partie professionnelle et la partie privée puisse être réalisée en vue du calcul des droits d’enregistrement.

Le régime exclut également les acquisitions scindées telles que les constitutions d’usufruits ou d’emphytéoses par exemple. Il exclu les opérations particulières telles que les échanges, cessions de parts, partages ou autres opérations qui s’écartent d’une vente pure et simple.

Le régime exclut également les propriétaires qui possèdent déjà un terrain à bâtir ou une autre habitation en totalité et en pleine propriété. Le projet de décret prévoit cependant des exceptions qui permettent à ceux qui vendent un immeuble pour en acquérir un nouveau de bénéficier du taux réduit.

Comme par le passé et pour les régimes applicables dans les autres régions, le régime de faveur nécessite une occupation effective de l’immeuble et une inscription aux registres de la population dans un délai de 2 ans après l’acquisition.

Le taux peut être réduit à 6% lorsque l’acquéreur s’engage à réaliser des travaux destinés à rendre son habitation efficace sur le plan énergétique dont l’efficience doit se vérifier par l’obtention d’un certificat de performance énergétique dans les 5 ans de l’acquisition.

Le taux peut être réduit à 1% lorsque l’acquisition porte sur un bien immobilier qui est classé mais, les acquéreurs doivent alors s’engager à affecter cet immeuble à leur habitation et à y réaliser des travaux pour un montant égal à 6% du prix de vente (ce qui correspond à l’avantage fiscal).

Enfin, les acquéreurs qui bénéficient d’une réduction des droits d’enregistrement à 7% ou 6% peuvent bénéficier d’un avantage fiscal supplémentaire si le prix de vente n’excède pas 200.000 EUR (220.000 EUR dans certaines communes et villes).

Le taux de 7% peut être également accordé pour l’acquisition d’un immeuble en vue de le mettre en location via une agence immobilière sociale. Il peut également être pris en compte lors d’une acquisition ultérieure via le régime flamand de la « reportabilité » qui permet sous certaines conditions, d’obtenir un report des droits d’enregistrement payés lors d’une première acquisition sur une acquisition ultérieure.

Le régime devrait être applicable à partir du premier juin 2018 s’il est adopté en l’état par le Parlement flamand Il s’agit d’une réforme intéressante puisqu’elle simplifie le régime des droits d’enregistrement qui connaissait de nombreuses exceptions parfois difficiles à appliquer.

Contrairement aux deux autres régions, la Flandre ne subordonne pas l’octroi de l’avantage à une condition de revenu comme en Wallonie ou de valeur du bien immobilier comme à Bruxelles. Le régime ne préjudicie donc pas les acquéreurs qui disposent d’un pouvoir d’achat important ou de revenus élevés. Enfin, le régime apporte un peu d’air frais à ceux qui préservent notre patrimoine. La Flandre qui est souvent la première à introduire des réformes fiscales, inspirera-t-elle ses voisines une nouvelle fois ? Le futur nous l’apprendra.

Jérôme HAVET, j.havet@avocat.be