a-louerPar Renaud GOOSSENS : Vous êtes propriétaire d’un logement situé à Bruxelles ? Vous êtes locataire ? Les lignes qui vont suivre vont assurément vous intéresser ! Depuis plusieurs mois déjà la « Commission du logement » planchait sur une refonte complète de la matière, assistée dans cette tâche par un cabinet d’avocats bruxellois. De manière générale, le texte de référence ne sera plus, à Bruxelles, la loi du 20 février 1991 (intégrée dans notre Code civil) sur le bail de résidence principale, mais une nouvelle ordonnance qui a pour objectif de développer un véritable Code de l’habitat bruxellois, censé répondre à la situation actuelle du marché du logement (la matière du bail d’habitation a été régionalisée depuis la 6ème réforme de l’Etat). Cette fois ça y est. Le texte, voté en séance plénière du 18/07/2017, a été publié le 30/10/2017 au Moniteur et s’appliquera dès le 01/01/2018 tant aux baux futurs qu’aux baux existants.

Voici donc une petite analyse, non exhaustive, de cette ambitieuse nouvelle réglementation régionale.

  1. La colocation

Il s’agit sans doute à nos yeux de la nouveauté la plus remarquable. Ce phénomène étant en constante augmentation (Un contrat de bail sur 7 contiendrait des éléments de sous-location à Bruxelles), le parlement a décidé de s’y intéresser et de légiférer en la matière. Des règles propres à la colocation voient dès lors le jour. Le législateur s’est montré particulièrement créatif, tout en étant respectueux d’un équilibre entre les intérêts du bailleur et des locataires, chacun y trouvant divers avantages.

La solidarité entre locataires est expressément prévue, ce qui constitue un élément nouveau. En cas d’arriéré de loyers, un co-preneur sera dès lors redevable de la totalité de la dette, à charge pour lui de se retourner, le cas échéant, contre les autres colocataires. D’un point de vue économique, le bailleur en sort dès lors largement favorisé. En revanche, côté (co)-locataire, le législateur a mis l’accent sur la flexibilité en prévoyant un congé de 2 mois et en invitant le co-locataire désireux de quitter les lieux de trouver un remplaçant qui présentera « des indices de solvabilité permettant d’assurer sa part de loyer » (et qui pourra être refusé … non pas par le bailleur, mais par les locataires non sortants « pour de justes et raisonnables motifs » !). En cas de départ anticipé d’un colocataire, la solidarité s’éteindra toutefois 6 mois après l’expiration du congé.

Comme on peut le constater, les éléments nouveaux ne manquent pas.  L’ordonnance oblige également les colocataires à rédiger un « pacte de colocation », sorte de charte censée organiser le « vivre ensemble » entre colocataires et devant contenir au minimum de multiples indications telles que la clé de répartition du loyer, la ventilation des dégâts locatifs, les entretiens et réparations, etc. ; mais pouvant être beaucoup plus précis (qui range, qui fait la vaisselle, qui sort les poubelles, …). Le statut de ce pacte de colocation n’est cependant pas déterminé, n’est pas opposable au bailleur et ne fait pas à proprement partie du contrat de bail. Ce document est cependant obligatoire et sort ses effets entre colocataires. On peut cependant s’interroger sur sa portée exacte, d’autant plus que le législateur n’a prévu aucun modèle. A suivre dans la pratique …

  1. Le bail d’étudiant

Bruxelles a la particularité d’accueillir en son sein plusieurs universités, flamandes et francophones. Rappelons que les médecins qui choisissent l’UCL, implantée dans le Brabant wallon, voient leurs cours dispensés à … Woluwe. Sans parler des hautes écoles, qui foisonnent. Bruxelles compte plus de 90.000 étudiants dans le supérieur, qu’il faut évidemment loger.

C’est un marché particulier, les étudiants étant par définition sans grande ressource financière, même si beaucoup d’entre eux travaillent, alors que le logement constitue en général 30 % environ d’un budget (ce pourcentage peut monter à 40 ou 50 %, voire plus, pour un étudiant, qui affecte la majeure partie de ses rentrées financières pour disposer d’un toit).

Le législateur a donc voulu se montrer proche de cette réalité et mettre à disposition des bailleurs et locataires un outil performant, et impératif (comme toutes les dispositions de cette nouvelle ordonnance). Le texte dispose qu’un bail doit être conclu « (…) par ou pour un étudiant dans le cadre de l’accomplissement de ses études, pour autant que cet étudiant apporte la preuve (…) de son inscription dans un établissement d’études de cycle secondaire ou organisant l’enseignement supérieur (…) ». Nous retiendrons de ce texte deux éléments importants :

  • L’usage du singulier : il s’agit d’un logement pour un étudiant (quid alors des « commus », des appartements mis à disposition de plusieurs étudiants ? Ces cas de figure semblent exclus par le législateur. Dommage …)
  • « Par ou pour un étudiant » : le cas d’un étudiant mineur a été expressément visé alors que seule une personne majeure ou un mineur émancipé peut conclure valablement un contrat de bail, selon les articles 1123 et 1124 du Code civil.

Le régime retenu est cependant intéressant : le contrat de bail est conclu pour une durée de 12 mois (sauf clause contraire, et dans ce cas la durée sera obligatoirement inférieure à 12 mois), et peut être résilié anticipativement en cours de bail par le preneur moyennant un préavis de 2 mois, mais seulement si le bail est de plus de 3 mois.

Le locataire peut également résilier le bail avant même l’entrée en jouissance, pour de justes motifs (échec de la seconde session par exemple), au plus tard un mois avant l’entrée en jouissance. On peut cependant s’interroger sur la portée de cette mesure, dès lors que les résultats d’une seconde session sont généralement connus début septembre … et l’entrée en jouissance prendra cours mi-septembre. Le législateur n’a cependant pas tenu compte de ce timing, pourtant relativement logique. Un coup dans l’eau ?

Le nouveau Code du logement bruxellois prévoit également prévu la possibilité de labeliser les logements d’étudiant … mais quelle utilité ?

Comme on peut le constater, le texte contient beaucoup de nouvelles dispositions, de bonnes idées, et des moins bonnes. L’avenir nous dira si ces dispositions rencontrent le succès escompté.

  1. Le bail glissant

Tous les Bruxellois savent que leur ville a été construite sur un marais, mais ce n’est pourtant pas de cela qu’il s’agit. Il s’agit en fait de nouvelles modalités permettant la cession automatique du bail, par exemple entre une association travaillant à l’intégration des personnes précarisées et ses bénéficiaires, en leur fournissant un logement moyennant le respect d’un trajet d’accompagnement.

Il s’agit d’une pratique sociale qui existe déjà depuis plusieurs années et qui se voit enfin officialisée dans un texte.

En clair, et rapidement, il s’agit d’un bail tripartite entre un bailleur, un locataire principal (accompagnant social) et un occupant. Des conditions / objectifs sont fixés en début de bail. S’ils sont atteints, le bail « glisse » : l’accompagant social s’éclipse et cède sa place à l’occupant, qui devient locataire pur et simple. Ce bail est d’une durée de 3 ans prorogeable de commun accord mais la cession ne peut se faire qu’à l’échéance annuelle (ce qui est dommage) et s’impose au bailleur si les objectifs fixés à la signature du bail sont atteints.

L’objectif est louable. Le bail glissant rencontrera-t-il un succès en pratique ? A suivre …

  1. Grille indicative des loyers

L’objectif recherché par le législateur est de mettre en place une grille indicative des loyers, afin de permettre tant au bailleur qu’au candidat locataire de se positionner sur le marché : à titre informatif un loyer moyen d’un logement donné, compte tenu de ses caractéristiques, sera déterminé et disponible pour tous les acteurs du marché.

Vœux pieux ou réelle avancée ? Tout dépend du texte définitif qui sera adopté et de la répercussion réelle qu’il aura dans la pratique. Ces informations seront disponibles sur un site internet dans les prochains mois.

  1. Les mesures anti discrimination

Ne perdons pas de vue que de nombreux outils existent déjà. Ces outils sont précisés et renforcés. La liste des « données exigibles » par le bailleur est ainsi désormais clairement détaillée (on retiendra notamment le nombre de personnes qui composent le ménage, le montant effectif ou estimatif des ressources financières dont dispose le preneur, etc.). Un document standardisé est attendu par le gouvernement. Il sera examiné avec attention.

En « contrepartie », le bailleur est lui aussi tenu de fournir toute une série d’informations précontractuelles telles que la description du logement, le loyer, l’indication de l’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électrcicté, l’énumération et l’estimation des charges, leur mode de calcul, le nombre de quotités dans les parties communes.

Le bailleur est ainsi tenu de préciser le coût réel lié à l’occupation du bien qu’il met en location. Un document standardisé, « une fiche d’identité » du logement, est à l’étude.

Attention, des sanctions sont prévues. Un bailleur de mauvaise foi, qui omet sciemment de communiquer des informations, court de gros risques allant de la limitation du montant des charges dues par le preneur à la résolution du bail, le cas échéant assortie de dommages et intérêts.

  1. Etat des lieux d’entrée et de sortie / Entretien et réparations

La aussi, quelques petites nouveautés auxquelles il faut être attentif.

Il est expressément convenu que l’état des lieux d’entrée doit contenir le relevé des compteurs. Un modèle indicatif d’état des lieux est à l’étude. Cet état des lieux est obligatoire, cela n’est pas nouveau, et s’applique à tous les baux de logement, y compris aux sous-locations. Il devra être réalisé au plus tard avant la fin du 1er mois d’occupation ou après une modification importante du bien.

L’état des lieux de sortie, quant à lui, est obligatoire à la demande d’une des parties. Il est réalisé après la libération des lieux, mais avant la restitution des clés.

En cas de cession de bail, un état des lieux contradictoire est réalisé en présence des trois parties, et vaut état des lieux d’entrée pour le cessionnaire. Il exonère pour la suite le preneur cédant.

Une autre nouveauté vise à limiter les conflits et les discussions : l’élaboration d’une liste, impérative mais non limitative, des entretiens et réparations tantôt à charge du preneur, tantôt à charge du bailleur.

L’objectif est louable, même si la liberté contractuelle se voit dès lors limitée.

Cette liste étant en cours d’élaboration, il est, à ce stade, difficile d’en savoir plus.

  1. Un modèle de bail d’habitation

Un modèle type de bail à valeur indicative est annoncé par le Gouvernement bruxellois dans les prochaines semaines.

Il est à espérer qu’il sera aussi précis que possible et sera utilisé par les bailleurs bruxellois afin d’assurer la sécurité juridique « garantie » par le rédacteur de ce modèle, c’est-à-dire nos élus.

  1. La cession de bail et la sous-location

Le principe de départ reste le même par rapport à la loi de 1991 : la cession de bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur (le Code civil raisonne de manière « inversée » : la cession et la sous-location sont ouvertes au locataire, à moins que cette faculté ne lui ait été interdite (art. 1717).

Il appartient au locataire de notifier au bailleur un projet de cession, par recommandé, contenant les données d’identification du cessionnaire (c’est-à-dire la personne à qui le bail va être cédé). Dans les 30 jours, le bailleur communique son accord ou son refus (un silence équivaut à un refus). En cas d’acceptation, le locataire-cédant sera déchargé de toute obligation future (pas de solidarité donc avec le repreneur), sauf convention contraire qui doit nécessairement être incluse dans l’accord de cession de bail. Le cédant devra également communiquer au préalable au cessionnaire le contrat de bail originaire et l’état des lieux d’entrée. Avant la sortie du cédant, il y a lieu d’établir un état des lieux intermédiaire, dont les frais seront partagés entre les trois parties, et joint à l’état des lieux initial.

Le législateur a donc voulu clarifier la cession de bail, qui se fera désormais en totale transparence, chaque partie disposant de l’ensemble des informations liées au contrat. Toutes ces mesures ne sortiront cependant leurs effets qui si le bailleur accepte que son locataire quitte les lieux prématurément et lui propose un candidat cessionnaire. S’il refuse, les dispositions liées à la durée / la fin du bail seront d’application (voyez ci-dessous).

Ces dispositions pourraient trouver un écho dans la pratique si le locataire propose à son bailleur un candidat repreneur sérieux et fiable, qui le libérera de toute solidarité à l’égard de son bailleur (sauf convention contraire). On peut cependant s’interroger sur la portée réelle de ces dispositions et se demander par exemple si le bailleur ne préférera pas empocher une indemnité de rupture anticipée et procéder lui-même à la relocation de son bien ? Il s’agit de considérations économiques et non juridiques, et seule une étude de la pratique, dans les prochains mois, permettra de vérifier la portée réelle de ces modifications.

D’autre part, l’article 230 §5 du nouveau Code du Logement autorise la sous-location, moyennant l’accord exprès ou tacite du bailleur, étant entendu que la durée de la sous-location ne peut exécder celle du bail principal (ce qui est somme toute logique). Ces dispositions nouvelles posent cependant les questions suivantes :

  • La majeure partie des baux d’habitation actuels interdisent la sous-location. Le bailleur a dès lors, dès la signature du bail, clairement exprimé un refus. Si une sous-location s’organise en cours de bail, que se passe-t-il ? En cas d’accord exprès du bailleur, postérieur au contrat, la sous-location se verra nécessairement validée. Mais la législation prévoit également un « accord tacite ». Que se passe-t-il si le bail d’origine l’interdit ? Cela promet bien du plaisir dans l’établissement de la charge de la preuve de l’accord …(sauf si l’encaissement du loyer, payé par un nouvel occupant, est considéré comme un accord. Le bailleur devra dans ce cas être extrêmement vigilant et vérifier les coordonnées de ses expéditeurs).

L’article 230 § 5 prévoit la notification d’un projet de sous-location au bailleur, par recommandé ? Mais que se passe-t-il si le locataire principal ne respecte pas cette formalité ? Et si le bailleur ne répond pas à ce courrier (alors que le bail interdit la sous-location) ? Il est à craindre que les juges de paix auront à trancher ces discussions.

Enfin, le Code du Logement aménage une pratique déjà répandue de longue date concernant la sous-location à finalité sociale (le locataire principal étant une commune, un CPAS, une ASBL, une agence immobilière sociale, tandis que le sous-locataire est l’occupant réel du bien).

  1. La durée du bail
  • Principes généraux

Sans surprise, l’article 218 oblige les parties à convenir d’un bail écrit, qui doit contenir des indications minimales, dont la date de prise de cours du contrat. Un projet de bail type est dans les cartons du Gouvernement bruxellois et sera disponible dans les prochains mois.

Le calcul du congé n’est pas modifié : il peut être donné à tout moment et prend cours le 1er jour du mois qui suit celui durant lequel il est donné.

Les baux doivent toujours être enregistrés, à l’initiative du bailleur. Il importe de souligner à ce propos qu’à défaut d’enregistrement, outre d’éventuelles amendes, le preneur peut mettre fin au bail anticipativement sans respecter de délai de préavis ni verser d’indemnité, mais moyennant le respecter d’une condition nouvelle : l’envoi d’une mise en demeure au préalable au bailleur, qui disposera d’un mois pour régulariser la situation.

Il y a donc fort à parier que les départs anticipés des locataires sans préavis ni indemnités seront de plus en plus rares, le propriétaire ayant tout le loisir de régulariser son « oubli » d’enregistrement. Cette disposition fait sourire lorsque l’on sait que le locataire, qui pourrait tirer avantage d’une négligence, volontaire ou non, de son bailleur, a à présent l’obligation de le rappeler à l’ordre …

En cas de décès du preneur, les héritiers doivent être attentifs au fait que le bail ne prend pas fin et continue à produire ses effets. Le bailleur peut cependant considérer que le décès du locataire entraîne la résiliation du bail sans préavis ni indemnité à la double condition que le logement ne soit pas occupé après le décès par les membres du ménage du preneur, et que le loyer et/ou les charges demeurent impayées pendant 2 mois postérieurs au décès.

Ces modalités posent question :

  • Le bailleur, aux conditions susvisées, peut décider unilatéralement de mettre fin au bail et même de disposer librement des biens à dater de la résiliation. Mais peut-il pour autant rentrer dans les lieux ? Certainement pas ! Il lui appartiendra toujours de s’adresser au juge de paix afin de disposer d’un titre exécutoire, voire de s’adresser au tribunal de première instance et de solliciter la désignation d’un curateur à succession vacante si les héritiers sont inconnus. Comme on peut le constater, ces dispositions ne règlent pas les difficultés qui peuvent se rencontrer en cas de décès.
  • Qu’entend-on par membre du ménage ? Il est à supposer qu’il s’agit des personnes domiciliées dans les lieux, qui vivaient avec le défunt. La délivrance d’une composition de ménage permettra certainement de renseigner le bailleur.
  • L’article 232 du Code du logement prévoit un défaut de paiement du loyer et/ou des charges pendant 2 mois après le décès. Mais que se passe-t-il si le loyer seul est payé, à défaut des charges (ce qui pourrait avoir une certaine logique, vu l’absence de consommation d’énergie en cas d’inoccupation) ? La locution « ou » permettrait tout de même au bailleur de mettre fin au bail ? Cela nous semble largement disproportionné.

9.2 Quatre durées différentes de bail

Le Code du logement classifie les baux en quatre durées : 9 ans (le « 3-6-9 classique »), de courte durée (maximum 3 ans), de longue durée (plus de 9 ans), et le bail à vie.

Analysons ces différents régimes.

9.2.1. Le bail de 9 ans

Sans surprise, il s’agit du bail le plus courant, avec celui de courte durée. Les principes fondamentaux de la loi 1991 restent inchangés :

  • Un congé préalable de 6 mois, à l’initiative du bailleur ou du preneur, doit être adressé afin d’y mettre fin à son terme,
  • A défaut de ce congé, le bail est prolongé pour 3 ans, aux mêmes conditions, et ainsi de suite,
  • Le preneur peut mettre fin au bail à tout moment (congé préalable de 3 mois, à tout moment, sans motif/indemnité due pendant les 3 premières années du bail (3, 2 puis 1 mois de loyer) ; pas d’indemnité à partir de la 4ème année ; contre préavis d’un mois en cas de congé notifié par le bailleur),
  • Le bailleur dispose également de facultés de résiliation, mais plus limitées (pour occupation personnelle, pour gros travaux, sans motif mais moyennant indemnité).

Aucune modification majeure par rapport à la loi de 1991 n’est à mettre en avant. Le bailleur qui souhaite mettre fin anticipativement au bail pour gros travaux, à l’expiration de chaque triennat, sera cependant attentif aux obligations suivantes :

  • Congé motivé et préalable de 6 mois (durée inchangée),
  • Respect de la destination du bien loué (un logement ne peut être transformé en commerce),
  • Le coût des travaux doit dépasser 3 années de loyer (2 années si tous les logements d’un immeuble sont concernés), et le corps du logement doit être concerné,
  • Obligation de communiquer au preneur diverses informations : permis d’urbanisme, devis, contrat d’entreprise, …
  • Les travaux débutent au plus tard endéans les 6 mois de la libération des lieux, et s’achèvent dans les 24 mois.
  • A défaut de respect de ces conditions, la sanction est redoutable : l’équivalent de 18 mois de loyer est à payer au locataire qui a dû quitter prématurément les lieux.

Si aucune partie ne met fin au bail à l’expiration de cette période de 9 ans, le bail est prolongé pour une période de 3 ans, aux mêmes conditions. Dans ce cas chaque partie dispose de la faculté de mettre fin au bail, tous les trois ans, sans motif, sans indemnité, et moyennant un congé de 6 mois.

Le législateur privilégie dès lors largement la stabilité à la flexibilté pour ce type de bail. Le bailleur sera donc particulièrement attentif à la durée de location qu’il propose (courte ou longue durée), les modalités du bail pouvant s’avérer radicalement différentes en fonction de l’option retenue.

9.2.2. Le bail de courte durée (maximum 3 ans)

Certains éléments classiques ne sont pas modifiés : à son expiration, à défaut de congé de 3 mois notifié par l’une ou l’autre partie, le bail porte alors sur une durée de 9 ans (à compter de sa prise d’effet. Il peut être prorogé une ou plusieurs fois, aux mêmes conditions, sans dépasser une durée totale de 3 ans.

L’importante nouveauté est la suivante : le preneur peut y mettre fin à tout moment, sans motif, moyennant un congé de 3 mois et le paiement d’une indemnité d’un mois (seulement) de loyer.

Le bailleur quant à lui, à partir de la seconde année, peut mettre fin au bail moyennant congé de 3 mois pour occupation personnelle. Dans ce cas il s’acquittera d’une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Enfin, en cas de bail de très courte durée (inférieure à 6 mois), le bail prend fin automatiquement par l’arrivée de son terme, sans congé. La faculté de résiliation anticipée est exclue dans ce cas.

Le législateur s’est donc montré particulièrement innovant en matière de baux de courte durée et a mis l’accent sur la flexibilité et la mobilité, en optant pour des indemnités de résiliation réduites.

On peut saluer cette avancée dans la capitale de l’Europe, où des logements sont souvent occupés pour de très courtes durées. Espérons que la diminution substantielle des indemnités de rupture n’incite pas les bailleurs à privilégier les baux de longue durée …

9.2.3. Le bail de longue durée (plus de 9 ans)

Les modalités sont exactement les mêmes que pour le bail de 9 ans, à cette seule particularité près qu’ à partir du 3ème triennat (début de la 10ème année), et lors des triennat ultérieurs, le bailleur peut mettre fin au bail, sans motif, moyennant un congé de 6 mois et une indemnité équivalente à 3 mois de loyer (si c’est un bail de 9 ans qui se prolonge … aucune indemnité n’est due dans cette hypothèse).

9.2.4. Le bail à vie

A titre anecdotique, même si cela se rencontre, un bail à vie peut être conclu. Dans ce cas, il prendra fin au décès du preneur (mais pas du bailleur).

Le preneur dispose d’une faculté de résiliation anticipée, mais pas le bailleur (sauf dérogation expresse convenue dans le contrat).

  1. La clause d’arbitrage

Il existe sur le marché de nombreux contrats de bail contenant une clause d’arbitrage, parfois même sans que les parties y soient attentives ! De nombreux bailleurs utilisent internet pour rechercher un modèle de contrat de bail. Il n’est pas rare qu’ils impriment et utilisent un contrat précisant qu’en cas de litige le différend ne sera pas soumis à un juge de paix, mais à une chambre d’arbitrage. Les conséquences de cette petite clause anodine peuvent être lourdes :

  • Si le juge de paix est saisi de ce litige et que la partie adverse soulève l’existence de cette clause, le magistrat devra se déclarer incompétent et condamner la partie demanderesse au paiement d’une indemnité de procédure.
  • L’arbitrage peut s’avérer très coûteux (en moyenne 15 fois plus cher que le dépôt d’une requête en justice de paix).
  • La décision arbitrale n’offre pas de voie de recours en appel.
  • La décision arbitrale ne constitue pas un titre exécutoire, et devra faire l’objet d’une procédure en exequatur (procédure permettant de rendre exécutoire en Belgique une décision qui n’est pas un jugement prononcé par un magistrat, comme par exemple une sentence arbitrale) devant le tribunal de première instance (encore des frais) avant de produire ses effets …

Les partisants de l’arbitrage en matière de contrat de bail d’habitation (il y en a peu) relèvent que l’arbitre peut se montrer plus rapide qu’un juge de paix. C’est très discutable et, surtout, cela coûte très cher.

Reconnaissons donc que le législateur a fait œuvre utile sur ce point. Il a en effet disposé que cette clause sera réputée non écrite, de telle sorte qu’elle sera sans effet en cas de litige : chaque partie qui souhaite voir un problème lié à son bail tranché par un magistrat aura le loisir de saisir le juge de paix malgré l’existence d’une clause d’arbitrage.

Il a cependant décidé aussi que les parties qui le souhaitent peuvent faire le choix d’une procédure d’arbitrage lors de la naissance du litige, mais sans aucune contrainte.

Il est tout à fait évident que cette mesure aura des répercussions en pratique, certainement favorables aux justiciables.

  1. La garantie locative

Rappelons un principe souvent oublié : la garantie locative n’est nullement obligatoire, elle doit être contractuellement prévue et les parties peuvent parfaitement y renoncer. Les principes antérieurs restent les mêmes et il est renvoyé aux articles 248 et 249 du Code bruxellois du logement. Retenons cependant une particularité qui risque de modifier la (mauvaise) habitude de certains bailleurs qui conservaient l’équivalent de deux mois de loyer « en espèces », montant qui était restitué au locataire en fin de bail en l’absence de dégâts locatifs, d’arriérés de loyer et/ou de charges selon une jurisprudence très majoritaire. Dès le 01/01/2018, à défaut de dépôt de la garantie sur un compte en banque au nom du locataire, le bailleur sera tenu de restituer la garantie en fin de bail … majorée d’un intérêt au taux moyen du marché financier, avec comme minimum le taux légal.

Le taux actuel pratiqué par les banques est largement inférieur à 1% (en général 0,11 % pour être précis) tandis que le taux légal, pour 2017, est de 2%.

La sanction est donc potentiellement très lourde financièrement pour le bailleur qui conserve une garantie en espèces ou sur son propre compte :  il supportera un taux d’intérêt nettement supérieur à celui pratiqué par les organismes financiers !

La négligence du bailleur pourra donc constituer un très bon placement pour le locataire.

En guise de conclusion, nous rappellerons que cette analyse commentée n’est nullement exhaustive et survole un nouveau Code du logement bruxellois qui voit la matière remaniée en de nombreux aspects. Rien de véritablement fondamental, rien de révolutionnaire, mais certainement un « face lift » nécessaire. Il est probable que certaines dispositions ne recueillent aucun écho dans la pratique et restent lettre morte. D’autres en revanche rencontreront un franc succès. En tout état de cause, les praticiens du droit, les bailleurs et les locataires, seront particulièrement attentifs à ces règles nouvelles, et tout spécialement celles qui concernent la durée des contrats et les congés.

Renaud GOOSSENS

renaud.goossens@avocat.be